第一、产业导入诉求很高。这几年另外一个众多房企都无法回避的痛点也浮出了水面：强大的且可落地的产业管理和导入能力。特别是国家意志介入后，无法实现产业升级的城市更新项目很难落地。
第二、转化周期很长。周期长意味着更大的前期资金投入。就算周期很短的旧厂改造，一般也需3-5年的时间，而一般的旧村改造，5-10年是常态，如果遇到调规、法图修编等棘手问题，时间可能还会更久。如果遇到连片的城镇改造项目，10-20年也不是什么稀奇事。广州猎德村的改造神话很难再现。
第三、经营者不懂旧改。房企要做城市更新，经营者懂不懂旧改非常关键，原因很简单，周期太长、前期资金投入很大，这是很多经营者不能接受的。没有坚实的战略定力做不了旧改。
第四、属地政策各异。就拿城市更新环境比较成熟的广东省来说，能做旧改的无非也就是深圳、东莞、广州、佛山、珠海这几个城市，惠州可能还排不上号，其他地方比如中山、清远就更别想了。政策各异到什么程度？在广州这个地界，一城一策甚至是一村一策，什么意思，每个村的政策可能都不同。“单一主体”这个词在深圳和东莞的意思完全不一样。
第五、优质人才稀少。在城市更新领域，四个岗位最难找，按照重要性、招聘难度排序：财务、法务、规划、运营。拿财务来举例，做城市更新，产业更新的人才最为难找。税务管理也很重要，哪些可以列入改造成本、哪些不能列入、税务怎么管，更多的人只是一知半解。再说运营管理，绝不是单纯的计划管理，更要能解决项目转化过程中的难点卡点问题，同事要具备转化经验和数控经验，这是很多运营人员不能具备的素质。
第六、价值导向缺失,公共利益最大化难以保障。一些城市受单一经济价值观影响,更新目标以空间改造、土地效益为主，更新方式以见效显著的拆除重建为主,仅注重存量土地盘活、土地供应方面以及短期经济利益的再分配。忽视城市品质、功能与内涵提升,有利可图的项目往往开发已尽，而一些较难产生可观收益的基础设施和急需更新改造的地区却无人问津，使得旧城的房地产开发陷入很大的盲目性。
第七、历史保护观念错误,建设性破坏现象突出。“文物保护单位”“历史文化街区”等具有法定地位的对象依托《文物保护法》《历史文化名城保护条例》等法律法规的保护要求得到较好保存,但城市中仍然存在大量达不到入选条件的优秀建筑及地段,在城市更新实施过程中由于对它们的重要性认识不同时受经济利益驱动以及文化遗产保护观念错误，一些地方政府在政策执行过程中存在误解国家政策精神等问题,片面注重土地的经济利益出现了不少“大拆大建“拆旧建新”和“拆真建假”等破坏现象,给城市文化遗产保护造成巨大损失。
第八、与当地居民达成共识难。随着地价的不断变化，拆迁补偿款的价格也在不断增加。由于综合整治更新会对当地居民带来不小的影响，而拆迁却会带来大量补偿款，使得居民不接受除拆迁以外的任何改造方案，这也给城市更新道路带来了不少困扰。新导入的产业得不到居民的当地政府的认可。
乔润令
孙立军
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