什么是城市更新和城市更新项目运营模式的五大工作重点

 

随着城市化和工业化的的进程即将结束，中国一二线城市的很多老城区的城市功能已经老化，主要体现在老旧商业区、老旧工业区、老旧居住区不适应现代城市的发展。政府引入企业对已有老城区做出城市功能、产业结构、人居环境的有机更新，会重新焕发城市的活力对改善城市风貌、改善居民生活条件和增加城市财政收入，是一项一举多得利国利民的工作。主要运作模式是“政府引导、市场运作、项目运营”。

城市更新项目运营模式的五大工作重点：

1、产业功能升级和更新

早期城市建设围绕着石油、化工和机械制造等基础产业布局，随着我国经济增长由第二产业带动，到以第三产业为新引擎，就面临产业的更替和升级，那么产业升级就成为城市更新的最重要任务之一。

当前正经历第五次全球产业链转移，前四次是由西方发达国家向发展中国家转移，本次产业转移是劳动密集型产业向我国中西部、东南亚、非洲转移，部分高技术企业和产业链高端向美欧发达地区转移。国家发改委把智能制造等做为不动摇的主攻方向。京津冀和粤港澳、长三角的城市群产业升级主方向为科研创新、文化创意、新能源、高端制造和智能制造等方向，附带高端服务业，“中国创造”、“中国品牌”是核心城市群城市更新的主要招商方向。

“城市更新与产业升级共生共长”！！！

 

2、老旧建筑拆除、改造和综合整治

《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》确定了城市更新不是大拆大建。而是老旧商业区、老旧工业区、老旧居住区、老旧村庄采取“留改拆”并举，也就是保留、改建和拆建。对应的建筑工作是对老旧厂房、低效产业园区、老旧低效楼宇、传统商业空间的改造和提质增效；以及更新改造老旧基础市政设施、公共服务设施、公共安全设施；提升绿色空间、滨水空间和慢行系统等公共空间。

城市更新拆除、改造的主要工作内容和流程

 

3、平衡多方利益关系

平衡政府、居民、村或社区集体、开发商的关系，是城市更新的重要内容。政府达到改善城市风貌和增加财政收入，居民获得资产增值、改善环境和享受生活便利，企业需要投资回报和运营收益。一般主要合作模式有:共同投资联合经营、托底托管模式、服务管理等。

旧改、棚改、综合整治、土地整备-整区统筹：

以行政村（社区集体）为单位进行土地权属调查，明确该社区的土地权益。通过拨付土地整备资金、留用土地、收益分成、物业返还等方式，实现政府、村集体及个人利益相关分配。

4、生活功能提升和改善

城市更新生活功能主要围绕城市功能品质提升、推进公共服务提质扩容展开。做好统筹生态修复、功能提升、历史文化传承。围绕“衣食住行、生老病养、安居乐业”提供社区服务提升、“全龄化”公共服务。

重点打造本地特色服务企业、引入优质服务业的品牌企业，做到既有高标准建设又有高标准管理和服务。

5、城市更新项目运营模式和资本退出

城市更新的开发商主要通过融资-投资-改造-管理-运营的方式实现项目的收益和资本退出。保留、改建和拆建分别对应获得产品、产品+服务、产品+服务+土地的收益。产业导入与运营，焕新商业和社区的深度运营是城市更新项目的重要收益来源。企业应做好项目财务测算，控制融资成本和投资规模以实现良好的资本退出。

城市更新已升级为国家战略是城市发展到一定阶段的必然产物，应成为房建企业的长期战略业务单元。房建企业应围绕项目特点做好技术准备、工程组织、商业运营、公共服务等多种能力的组合，方可获得良好的收益和财务回报。